In aller Kürze
Eine Münchner Eigentumswohnung kostet 2026 im Durchschnitt zwischen 8.100 und 8.600 €/m² — je nach Datenquelle. Häuser liegen bei rund 9.100 €/m². Aber: Die Spanne reicht von unter 5.000 €/m² in den Außenbezirken bis über 18.000 €/m² in Maxvorstadt und Altstadt-Lehel. Was Ihre Immobilie konkret wert ist, hängt von viel mehr als der Adresse ab — und genau darum geht es in diesem Artikel.
Wie der Münchner Markt 2026 wirklich tickt
Wer in den letzten zwei Jahren auf Verkauf gewartet hat, war zwischen Hoffnung und Sorge. Die Schlagzeilen schwankten zwischen „Immobilienpreise crashen" und „München steigt weiter". Die Wahrheit liegt — wie so oft — dazwischen.
Die Fakten zum Juni 2026:
- Im Durchschnitt aller Münchner Stadtteile liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei ca. 8.500 €/m².
- Bei Häusern sind es im Schnitt 9.068 €/m².
- Nach sechs Quartalen seitwärts bis leicht aufwärts beobachten Gutachter aktuell wieder eine moderate Aufwärtsbewegung von 2–3 % auf Jahressicht.
- Was den Markt stützt: steigende Mieten, hohe Baukosten, weiterhin wachsende Bevölkerung in der Region München.
- Was bremst: unsichere Bauzinsen, schwächere Konjunktur, deutlich verhaltenere Käuferstimmung bei nicht-modernisierten Immobilien.
Was das für Sie als Eigentümer heißt: Der Markt ist nicht mehr der Selbstläufer von 2020/2021. Wer 2026 verkauft, braucht eine realistische Preiserwartung — und eine sauber vorbereitete Vermarktung.
München nach Stadtteilen: Eine ehrliche Preiskarte
Die folgende Tabelle zeigt typische Spannen für Eigentumswohnungen in mittlerer bis guter Lage, Bestand, Stand Juni 2026:
| Stadtteil | Wohnung €/m² | Tendenz 2026 |
|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | 12.000 – 16.000 | Stabil hoch |
| Maxvorstadt | 14.000 – 18.000 | Leicht steigend |
| Schwabing-West & -Freimann | 12.000 – 16.000 | Stabil |
| Bogenhausen | 10.000 – 14.000 | Stabil |
| Au-Haidhausen | 10.000 – 13.000 | Stabil |
| Neuhausen-Nymphenburg | 9.500 – 12.500 | Leicht steigend |
| Sendling / Sendling-Westpark | 8.000 – 9.500 | Stagnierend |
| Laim | 8.000 – 9.500 | Stagnierend |
| Giesing | 7.800 – 9.200 | Leicht steigend (Aufwertung) |
| Pasing-Obermenzing | 7.500 – 9.000 | Stagnierend |
| Trudering-Riem | 7.500 – 8.500 | Stabil |
| Ramersdorf-Perlach | 7.000 – 8.500 | Stabil |
| Aubing-Lochhausen | 6.800 – 8.000 | Stagnierend |
| Feldmoching-Hasenbergl | 6.500 – 7.800 | Stagnierend |
Zwei Hinweise zu dieser Tabelle:
Die Spannen sind Korridore für Bestandsimmobilien in normalem Zustand. Eine top-sanierte Altbauwohnung in Schwabing kann auch über 16.000 €/m² gehen — eine sanierungsbedürftige in derselben Straße deutlich darunter. Die Adresse allein ist nicht der Wert.
Mikrolage schlägt Makrolage. Eine Wohnung mit Südbalkon zur ruhigen Hofseite in der Maxvorstadt ist ein anderes Produkt als eine vergleichbare Wohnung an der Hauptverkehrsstraße. Die Online-Portale rechnen mit Durchschnittswerten — der echte Wert liegt oft 10–15 % darüber oder darunter.
Was den Wert wirklich bestimmt — die 7 Faktoren
In meinen 18 Jahren als Maklerin in München habe ich gelernt: Der Marktwert einer Immobilie ist immer eine Kombination aus messbaren und schwer messbaren Faktoren. Hier die wichtigsten:
1. Lage — und zwar zweifach
Sowohl die Makrolage (Stadtteil, ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur) als auch die Mikrolage (Straße, Lärm, Ausblick, Nachbarschaft, Schulen). Münchner Käufer kennen ihre Stadtteile gut — sie zahlen für „echte" Maxvorstadt-Lage deutlich mehr als für „Maxvorstadt-Randlage zur Schwanthalerhöhe".
2. Zustand und Modernisierungsgrad
Hier hat sich der Markt 2024–2026 stark verändert. Unsanierte Immobilien mit Sanierungsbedarf werden deutlich kritischer bewertet als noch vor wenigen Jahren. Käufer rechnen Renovierungs- und Energiekosten gnadenlos rein.
3. Energieeffizienz und Heizung
Die neuen Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) schlagen voll durch. Eine Immobilie mit alter Öl- oder Gasheizung und Energieklasse F oder G wird heute mit Abschlägen von 10–20 % gehandelt — das war 2021 noch anders.
4. Grundriss und Schnitt
Klassische 3-Zimmer-Altbauwohnungen mit 90 m² verkaufen sich anders als 4-Zimmer-Plattenbauten mit 90 m². Schnitt, Raumhöhe, Belichtung — alles preisrelevant.
5. Ausstattung
Gute Küche, hochwertige Bäder, Holzböden, Balkon mit Südausrichtung, Tiefgarage — alles zählt zum Wertkorridor.
6. Eigentumssituation
Ist es eine WEG mit ordentlich gemanagter Hausverwaltung und rücklagen-starker Eigentümergemeinschaft? Oder gibt es Sanierungsstau und Streit? Eine Wohnung im belasteten WEG-Umfeld kann 5–15 % unter Marktniveau handeln.
7. Vermietungssituation
Eine vermietete Wohnung verkauft sich anders als eine leer übergebene. Entscheidend ist die konkrete Vermietungssituation: Wer wohnt drin, wie hoch ist die Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sieht der Mietvertrag aus? Aus diesen Faktoren ergibt sich die Rendite — und damit der erreichbare Verkaufspreis. Den oft pauschal genannten „Bewertungsabschlag" von 20–30 % gibt es so nicht. Je nach Mieterprofil und Renditesituation kann der Abschlag deutlich geringer ausfallen, manchmal sogar ganz wegfallen.
Was Online-Bewertungstools können — und was nicht
Sie haben sicher schon Tools probiert. Einfach Adresse, Wohnfläche, Baujahr eingeben — und in 30 Sekunden kommt eine Zahl heraus. Diese Tools sind nützlich für eine erste grobe Orientierung. Aber: Sie kennen Ihre Wohnung nicht.
Was Online-Tools nicht sehen:
- Den realen Zustand (gerade renoviertes Bad? Defekte Fenster?)
- Die Mikrolage (Baulärm? Friedhof gegenüber? Bayerische Lebensgefühl im Hof?)
- Die WEG-Situation
- Aktuelle Käufer-Stimmung in genau Ihrem Segment
- Strategische Vermarktungsoptionen wie das Bieterverfahren
Was Online-Tools überschätzen:
- Vergleichswerte aus „ähnlichen" Verkäufen (oft sind die Vergleichsobjekte gar nicht vergleichbar)
- Den aktuellen Preistrend (Daten haben oft 3–6 Monate Verzug)
Was Online-Tools unterschätzen:
- Den emotionalen Wert für Käufer (Altbau-Charakter, Garten, Aussicht)
- Vermarktungspotenzial in spezifischen Käuferschichten
Mein ehrlicher Rat: Nutzen Sie Online-Tools für eine erste Orientierung — und holen Sie sich für eine echte Verkaufsentscheidung eine zweite Meinung von jemandem, der den Münchner Markt kennt und Ihre Immobilie tatsächlich kennt.
Wann sollten Sie 2026 verkaufen?
Eine Frage, die ich oft höre. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an.
Argumente für früher (Sommer/Herbst 2026):
- Käufer-Stimmung hat sich seit Frühjahr 2026 deutlich verbessert (sinkende Bauzinsen).
- Saisonal sind Juni–Oktober die nachfragestärksten Monate in München.
- Politische und konjunkturelle Unsicherheit könnte 2027 zunehmen.
Argumente für später:
- Wenn Ihre Immobilie noch energetisch saniert werden müsste — die Sanierung jetzt bringt 2027/28 deutlich mehr Wert zurück.
- Wenn Sie ein vermietetes Objekt mit niedriger Bestandsmiete haben und der Mieter absehbar auszieht — leer verkaufen bringt oft 10–20 % mehr.
Mein Tipp: Lassen Sie sich nicht von Schlagzeilen leiten. Was zählt, ist Ihre konkrete Situation — Ihr Objekt, Ihre Lebenslage, Ihre Pläne.
FAQ
Wie viel ist meine Eigentumswohnung in München aktuell wert?
Im Durchschnitt liegt der Münchner Wohnungspreis Juni 2026 bei ca. 8.500 €/m². Die individuelle Bandbreite ist allerdings groß: Je nach Stadtteil, Zustand und Mikrolage reicht das Spektrum von 6.500 €/m² bis über 18.000 €/m².
Steigen die Immobilienpreise in München 2026 weiter?
Aktuell erwarten Gutachter und Marktbeobachter eine moderate Aufwärtsbewegung von 2–3 % für 2026. Die jahrelangen zweistelligen Steigerungen sind aber definitiv vorbei.
Welcher Stadtteil in München ist am teuersten?
Altstadt-Lehel und Maxvorstadt führen mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich über 12.000 €. Spitzenlagen erreichen 18.000 €/m² und mehr.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Online-Bewertungen liefern eine grobe Orientierung mit einer Genauigkeit von ±15–25 %. Für eine fundierte Verkaufsentscheidung reicht das nicht — eine vor-Ort-Bewertung durch einen erfahrenen Makler ist deutlich präziser.
Soll ich vor dem Verkauf noch sanieren?
Das hängt vom Objekt und Ihrer Zeit ab. Energetische Sanierungen (Heizung, Dämmung, Fenster) rechnen sich aktuell besser als kosmetische. Vorab durchrechnen lassen — manchmal ist „as is" verkaufen wirtschaftlich klüger.
Was Sie als Nächstes tun können
Sie haben jetzt einen guten Überblick. Was Sie aber nicht haben: einen konkreten Wert für Ihre Immobilie.
Genau dafür biete ich eine kostenlose, unverbindliche Erst-Einschätzung an:
- Sie schicken mir per E-Mail die wichtigsten Eckdaten Ihres Objekts.
- Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden persönlich mit einer ersten Werteinschätzung.
- Wenn Sie tiefer einsteigen wollen, vereinbaren wir gerne einen kostenlosen Vor-Ort-Termin — dann reden wir über Strategie, Zeitpunkt und konkrete nächste Schritte.
Auch wenn Sie noch ganz am Anfang Ihrer Überlegungen stehen — ein kurzes Gespräch hat schon vielen meiner Kunden Klarheit gebracht.
Annette Nevries · ANbiente Immobilien München
Maklerin in München · Spezialisiert auf Eigentümer in Lebens-Übergängen
Quellen:
- Immowelt Marktbericht München, Juni 2026
- Miet-Check.de Marktdaten München, Juni 2026
- Glaser Immobilienberatung — Gutachterblick April 2026
- FT Immobilien 24 — Münchner Stadtteilanalyse 2026
- Eigene Markterfahrungen aus zahlreichen Münchner Vermarktungen