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Allgemein
by Annette Nevries
Erbpacht und Erbbaurecht verstehen
Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in exponierter Lage in und um München haben ihren Preis. Ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung mit Erbpacht oder Erbbaurecht sind daher manchmal eine ansprechende Option.
Viele Menschen sind erst mal etwas skeptisch bei der Vorstellung, eine Wohnung zu kaufen, bei der in der Verkaufsanzeige von „Erbpacht“ oder „Erbbaurecht“ die Rede ist. Oder die Gedanken lauten: Soll ich für den Sohn oder die Tochter, die in München studieren lieber mieten oder etwas kaufen?
Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht liest sich preislich verlockend, aber:
Was erwartet mich da genau? Die Idee, ein Gebäude auf fremdem Boden zu errichten oder nur die Wohnung bzw. das Haus zu erwerben, jedoch ohne Eigentümer des Bodens zu werden, macht dem Ein oder Anderen ein unsicheres Gefühl.
ANbiente Immobilien will hier Klarheit schaffen und Sie offen und partnerschaftlich informieren. In diesem Artikel lernen Sie, das Erbbaurecht grundsätzlich zu verstehen. Dann können Sie selbst eine gute Entscheidung –ganz individuell für sich- treffen.
Meiner Meinung nach ist die Erbpacht sogar eine gute Alternative, wenn zum Beispiel die Tochter oder der Sohn Wohnraum brauchen und Sie Geld anlegen möchten. Die Anschaffung einer Wohnung mit einem Erbbaurecht ist durch die niedrigen Immobilienfinanzierungen meistens günstiger als Miete, jedoch auf alle Fälle nachhaltig, denn der Käufer/die Käuferin wird Eigentümer – auch wenn Grund und Boden nicht ins Eigentum übergehen. Zudem braucht man bei Selbstbezug keine Kündigung wegen Eigenbedarf zu befürchten wie bei einer Mietwohnung. Gerade dieser Aspekt ist auch für Senioren (die wir ja alle mal werden) interessant. Als Anleger ist das Eigenkapital sicherer in Sachwerten wie einer Immobilie angelegt, als es auf dem Konto mit Negativzins liegen zu haben.
Das gilt auch dann, wenn es sich bei der Immobilie um eine Erbpachtwohnung handelt. Also lautet mein Rat, wenn Erbpacht oder Erbbaurecht in der Anzeige steht: Informationen einholen und dann abwägen. Je nachdem weshalb Sie auf Immobiliensuche sind, ist auch die Erbpachtimmobilie genau das Richtige für Sie.
Bestehen Unsicherheiten, sind Sie eingeladen, mit mir zu sprechen, auch wenn es keines meiner Objekte ist.
Die hier aufgeführten Fragen und Antworten erheben selbstverständlich keinen Anspruch auf Rechtssicherheit, Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind wohlwollend und zu Ihrer Orientierung gedacht. Meine Aussagen resultieren aus meiner persönlichen langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt und ich stelle Ihnen bei Bedarf gern auch Kontakte zu vertrauenswürdigen Fachanwälten für Erbbaurecht her. Bevor Sie das machen, dürfen Sie aber gern bei mir anrufen. Stellen Sie mir Ihre Fragen. Entweder weiß ich die Antwort oder ich empfehle Ihnen einen seriösen Anwalt. Die Begriffe Erbpacht und Erbbaurecht werden am Ende dieses Artikels erklärt.
Für wen ist es interessant, ein Erbbaurecht in Anspruch zu nehmen?
Das möchte ich – ganz bewusst – nicht pauschal beantworten. Gern schaue ich es mir aber ganz genau mit Ihnen an. Es geht gerade beim Kauf oder der Miete einer Wohnung mit Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht um die Details. Bevor Sie einen Anwalt einschalten, können Sie im kostenlosen Erstgespräch mit mir schon eine kompetente Meinung einer erfahrenen Immobilienexpertin erhalten.
Wenn sich jemand zwar den Bau einer Immobilie oder den Kauf einer Eigentumswohnung leisten kann, aber das Wunschgrundstück ist unerschwinglich. Oder in der Traumlage gibt es erst gar keine freien Grundstücke. Dann ist Erbbaurecht durchaus eine interessante Alternative. Niemand sollte es also kategorisch ablehnen. Klare Information ist wichtig.
Wie ist das gemeint? Der Besitzer der Immobilie hat sich vielleicht schon ein Vorkaufsrecht im Vertrag einräumen lassen, falls der Eigentümer das Baugrundstück zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen will.
Bei einer Ankaufspflicht hingegen sollten Sie die Konditionen von einem Experten oder einer Expertin definitiv sorgfältig prüfen lassen. Es gibt gute Fachanwälte für Erbbaurecht. Alle rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Es bietet uns die einzigartige Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum der darauf befindlichen Gebäude, also auch der Eigentumswohnungen zu trennen.
Die Nutzung des Grundstückes und des darauf befindlichen Gebäudes sowie des Teileigentums in Form von Eigentumswohnungen sollte vertraglich fair geregelt und für die Bewohner nicht allzu stark eingeschränkt sein. Im Normalfall fühlt es sich für Sie dann so an, als verfügten Sie über das Erbpachtgrundstück genauso, als wären Sie selbst Eigentümer, was allerdings auf dem Papier nicht der Fall ist.
Wer vergibt ein Erbbaurecht?
Manchmal sind es Privatpersonen, oft aber auch Kirchen und Stiftungen oder Gemeinden. Die Kirche vergibt Erbbaurecht oft sogar nach sozialen Kriterien. Da lohnt es sich oftmals, genau nachzufragen.
Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht finanzieren?
Üblicherweise schon (als prozentuale Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis der Eigentumswohnung oder des Hauses). Gut ist es, das mit dem Erbpachtgeber im Vorfeld zu klären. ANbiente Immobilien kann für Sie die Auskunft einholen, verhandeln und schlichten.
Was ist der Heimfall?
Im Erbpachtvertrag ist eine genaue Regelung bezüglich Heimfalles vereinbart. Das bedeutet, man müsste das Objekt (Das gesamte Haus oder die Eigentumswohnung) vor Ablauf des Vertrages zurückgeben. Das kann bei Verstößen gegen die vertraglich vereinbarte Nutzung passieren. Gern lese ich das unverbindlich für Sie durch. In der Regel wird das Erbbaurecht jedoch um eine zusätzliche Laufzeit erneuert oder der Erbbauberechtigte, also der Erbbaurechtsnehmer, erhält bei wohnwirtschaftlich genutzten Erbbaurechten eine Entschädigung.
Wenn der Erbbauvertrag endet, gehört dann dem Grundstücksbesitzer mein Haus oder meine Wohnung?
Was ist nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
In der Regel ist die Pacht längerfristig im Erbbauvertrag festgeschrieben. Zum Beispiel 50, 66, 75 oder 99 Jahre. Endet die Pachtzeit, geht theoretisch auch das Gebäude oder alle Eigentumswohnungen auf den Eigentümer des Erbbaugrundstückes über. Aber das ist wirklich gar kein Grund zu verzweifeln: Der Haus– oder Wohnungsbesitzer bekommt dann entweder eine Entschädigung nach dem Verkehrswert der Immobilie oder es wird im Vertrag die Höhe der Entschädigung festgelegt für Sie oder Ihre Erben.
In den allermeisten Fällen wird der Erbbauvertrag von Gemeinden und Kirchen verlängert, vorausgesetzt man kümmert sich rechtzeitig darum, bevor der Erbbauvertrag im Grundbuch erlischt. Einen Rechtsanspruch auf Verlängerung hat man jedoch nicht und das sollte man auch wissen. Wenn der Vertrag nach der vereinbarten Zeit ausläuft, endet für den Pächter das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Grundstückseigentümer über.
Ist Erbbaurecht eigentlich riskant?
Die jährlich anfallenden Pachtzinsen können sich mit steigendem Verkehrswert des Grundstückes erhöhen. Das Zinsniveau kann also steigen. Dieses Risiko haben Sie allerdings auch bei Ihrer Bank, wenn ein Grundstück gekauft und finanziert ist. Dann kann die Last inklusive der Tilgung eventuell zu hoch werden. Beim Erbbaurecht ist keine Tilgung inkludiert. Wenn der Grundstückseigentümer selbst scharf auf das Haus oder die Eigentumswohnungen ist, kann es natürlich sein, dass er den Erbbauvertrag nach Ablauf der Laufzeit nicht verlängert. Dann kommt es eben auf saubere Verträge an. Mir ist es lieber, Sie fragen mich vorher.
In Zeiten hoher Zinsen ist der finanzielle Vorteil des Erbpachthauses oder der Erbpachtwohnung natürlich besonders attraktiv. Jedoch ist der monatliche Erbpachtzins normalerweise ohnehin an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, also meistens marktgerecht. Auch da ist guter Rat wertvoll.
Je nachdem, wie liquide Sie als Hausbesitzer oder Wohnungsbesitzer sind, ist das gewöhnliche Darlehen für den Grund irgendwann getilgt die Pachtzinsen jedoch bleiben. Dafür steigt man mit niedrigeren Raten ein, weil eben keine Tilgung inkludiert ist. Es kommt also ganz auf Ihre individuelle Situation an.
Kann das Erbbaurecht verkauft oder vererbt werden?
Die Erbpachtimmobilie also das ganze Gebäude oder anteilig die Eigentumswohnung können selbstverständlich durch einen notariellen Kaufvertrag verkauft werden. Zu beachten ist dabei, ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist. In aller Regel funktioniert das völlig reibungslos. Vorkaufsrechte müssen jedoch auf jeden Fall beachtet werden.
Lohnt sich der Kauf eines Grundstückes?
Angesichts der niedrigen Zinsen durchaus. Aber nur, wenn die Grundstückspreise auch niedrig sind. Sind sie das nicht, oder wird in der gewünschten Wohngegend nur sogenanntes Erbpachtland angeboten, oder findet man die persönliche Traumwohnung mit Erbbaurecht, dann kann man sie durchaus kaufen. Es bietet einen Vorteil: Man hat mehr Kapital für das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zur Verfügung. Wahlweise hat der Käufer auch eine geringere monatliche Belastung. Vorausgesetzt, die Pachtgebühr also der Erbbauzins ist nicht übertrieben hoch. Neben dem Erbbauzins fällt auch für den Bau des Gebäudes oder beim Kauf einer Wohnung die Grunderwerbssteuer an. Die Summe berechnet sich anders als beim klassischen Grundstückskauf, weil Sie ja streng genommen keinen Grund erwerben. Ggf. gibt es auch Erschließungskosten für das Wasser- und Stromnetz.
Fazit: Erbbaurecht ist sehr individuell und wirklich keine schlechte Sache. Wenn Sie sich fragen, wofür ein Makler gut ist: Genau für solche Fälle, um das individuell zu bewerten. Ich kann Laien vor Schäden bewahren, den Anwalt können Sie bei Bedarf zusätzlich noch einschalten. Gern bespreche ich mich mit Ihnen bei der konkreten Frage, ob Erbbaurecht für Sie die richtige Wahl ist.
Was ist Erbpacht? Was ist Erbbaurecht?
Hier die anfangs versprochene Information über die allseits herrschende begriffliche Verwirrung.
Damit können Sie bei der nächsten Party oder bei „Wer wird Millionär“ zukünftig Kompetenz beweisen:
Die Erbpacht war nach deutschem Recht eine Form des Grundbesitzes. Sie ist in Deutschland heute jedoch abgeschafft. Man sprach laut Wikipedia von Erbpacht als „Das vererbliche und verkäufliche Recht, gegen eine Pacht ein fremdes Grundstück bewirtschaften zu dürfen und die Früchte daraus zu ziehen.“
In unserer Umgangssprache kommt Erbpacht noch vor, wir reden aber in Deutschland heute korrekterweise vom Erbbaurecht. Das ist etwas anderes, nämlich das Recht, für eine vertraglich vereinbarte Dauer und gegen Zahlung eines sogenannten Erbbauzinses auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu errichten. Das Gebäude oder die darin befindlichen Eigentumswohnungen haben danach also kurz gesagt einen anderen Eigentümer als der Grund, auf dem sie stehen.
Der Grundstückseigentümer ist der Erbbaurecht-Geber. Er räumt dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein. So wird es auch im Grundbuch eingetragen. Der Erbbaurechts-Nehmer ist somit der Eigentümer der Gebäude oder des Anteiles davon, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Gibt es noch Fragen?
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