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Erbpacht und Erbbaurecht verstehen 

Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in exponierter Lage in und um München haben ihren Preis. Ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung mit Erbpacht oder Erbbaurecht sind daher manchmal eine ansprechende Option 

Viele Menschen sind erst mal etwas skeptisch bei der Vorstellung, eine Wohnung zu kaufen, bei der in der Verkaufsanzeige von Erbpacht oder Erbbaurecht die Rede ist. Oder die Gedanken lauten: Soll ich für den Sohn oder die Tochter, die in München studieren lieber mieten oder etwas kaufen? 

Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht liest sich preislich verlockend, aber:
Was erwartet mich da genau? Die Idee, ein Gebäude auf fremdem Boden zu errichten oder nur die Wohnung bzw. das Haus zu erwerben, jedoch ohne Eigentümer des Bodens zu werden, macht dem Ein oder Anderen ein unsicheres Gefühl.

ANbiente Immobilien will hier Klarheit schaffen und Sie offen und partnerschaftlich informieren. In diesem Artikel lernen Sie, das Erbbaurecht grundsätzlich zu verstehen. Dann können Sie selbst eine gute Entscheidung –ganz individuell für sich- treffen.  

Meiner Meinung nach ist die Erbpacht sogar eine gute Alternative, wenn zum Beispiel die Tochter oder der Sohn Wohnraum brauchen und Sie Geld anlegen möchten. Die Anschaffung einer Wohnung mit einem Erbbaurecht ist durch die niedrigen Immobilienfinanzierungen meistens günstiger als Miete, jedoch auf alle Fälle nachhaltig, denn der Käufer/die Käuferin wird Eigentümer – auch wenn Grund und Boden nicht ins Eigentum übergehen. Zudem braucht man bei Selbstbezug keine Kündigung wegen Eigenbedarf zu befürchten wie bei einer Mietwohnung. Gerade dieser Aspekt ist auch für Senioren (die wir ja alle mal werden) interessant. Als Anleger ist das Eigenkapital sicherer in Sachwerten wie einer Immobilie angelegt, als es auf dem Konto mit Negativzins liegen zu haben.

Das gilt auch dann, wenn es sich bei der Immobilie um eine Erbpachtwohnung handelt. Also lautet mein Rat, wenn Erbpacht oder Erbbaurecht in der Anzeige steht: Informationen einholen und dann abwägen. Je nachdem weshalb Sie auf Immobiliensuche sind, ist auch die Erbpachtimmobilie genau das Richtige für Sie. 

Bestehen Unsicherheiten, sind Sie eingeladen, mit mir zu sprechen, auch wenn es keines meiner Objekte ist. 

Die hier aufgeführten Fragen und Antworten erheben selbstverständlich keinen Anspruch auf Rechtssicherheit, Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind wohlwollend und zu Ihrer Orientierung gedacht. Meine Aussagen resultieren aus meiner persönlichen langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt und ich stelle Ihnen bei Bedarf gern auch Kontakte zu vertrauenswürdigen Fachanwälten für Erbbaurecht her. Bevor Sie das machen, dürfen Sie aber gern bei mir anrufen. Stellen Sie mir Ihre Fragen. Entweder weiß ich die Antwort oder ich empfehle Ihnen einen seriösen Anwalt. Die Begriffe Erbpacht und Erbbaurecht werden am Ende dieses Artikels erklärt. 

 

Für wen ist es interessant, ein Erbbaurecht in Anspruch zu nehmen? 

Das möchte ich – ganz bewusst – nicht pauschal beantworten. Gern schaue ich es mir aber ganz genau mit Ihnen an. Es geht gerade beim Kauf oder der Miete einer Wohnung mit Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht um die Details. Bevor Sie einen Anwalt einschalten, können Sie im kostenlosen Erstgespräch mit mir schon eine kompetente Meinung einer erfahrenen Immobilienexpertin erhalten.

Wenn sich jemand zwar den Bau einer Immobilie oder den Kauf einer Eigentumswohnung leisten kann, aber das Wunschgrundstück ist unerschwinglich. Oder in der Traumlage gibt es erst gar keine freien Grundstücke. Dann ist Erbbaurecht durchaus eine interessante Alternative. Niemand sollte es also kategorisch ablehnen. Klare Information ist wichtig.  

Wie ist das gemeint? Der Besitzer der Immobilie hat sich vielleicht schon ein Vorkaufsrecht im Vertrag einräumen lassen, falls der Eigentümer das Baugrundstück zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen will. 

Bei einer Ankaufspflicht hingegen sollten Sie die Konditionen von einem Experten oder einer Expertin definitiv sorgfältig prüfen lassen. Es gibt gute Fachanwälte für Erbbaurecht. Alle rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Es bietet uns die einzigartige Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum der darauf befindlichen Gebäude, also auch der Eigentumswohnungen zu trennen.  

Die Nutzung des Grundstückes und des darauf befindlichen Gebäudes sowie des Teileigentums in Form von Eigentumswohnungen sollte vertraglich fair geregelt und für die Bewohner nicht allzu stark eingeschränkt sein. Im Normalfall fühlt es sich für Sie dann so an, als verfügten Sie über das Erbpachtgrundstück genauso, als wären Sie selbst Eigentümer, was allerdings auf dem Papier nicht der Fall ist. 

 

Wer vergibt ein Erbbaurecht? 

Manchmal sind es Privatpersonen, oft aber auch Kirchen und Stiftungen oder Gemeinden. Die Kirche vergibt Erbbaurecht oft sogar nach sozialen Kriterien. Da lohnt es sich oftmalsgenau nachzufragen.  

Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht finanzieren? 

Üblicherweise schon (als prozentuale Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis der Eigentumswohnung oder des Hauses)Gut ist es, das mit dem Erbpachtgeber im Vorfeld zu klären. ANbiente Immobilien kann für Sie die Auskunft einholen, verhandeln und schlichten 

 

Was ist der Heimfall? 

Im Erbpachtvertrag ist eine genaue Regelung bezüglich Heimfalles vereinbart. Das bedeutet, man müsste das Objekt (Das gesamte Haus oder die Eigentumswohnung) vor Ablauf des Vertrages zurückgeben. Das kann bei Verstößen gegen die vertraglich vereinbarte Nutzung passieren. Gern lese ich das unverbindlich für Sie durch. In der Regel wird das Erbbaurecht jedoch um eine zusätzliche Laufzeit erneuert oder der Erbbauberechtigte, also der Erbbaurechtsnehmer, erhält bei wohnwirtschaftlich genutzten Erbbaurechten eine Entschädigung. 

Wenn der Erbbauvertrag endet, gehört dann dem Grundstücksbesitzer mein Haus oder meine Wohnung? 

Was ist nach Ablauf des Erbpachtvertrags?

In der Regel ist die Pacht längerfristig im Erbbauvertrag festgeschrieben. Zum Beispiel 50, 66, 75 oder 99 Jahre. Endet die Pachtzeit, geht theoretisch auch das Gebäude oder alle Eigentumswohnungen auf den Eigentümer des Erbbaugrundstückes über. Aber das ist wirklich gar kein Grund zu verzweifeln: Der Haus– oder Wohnungsbesitzer bekommt dann entweder eine Entschädigung nach dem Verkehrswert der Immobilie oder es wird im Vertrag die Höhe der Entschädigung festgelegt für Sie oder Ihre Erben.  

In den allermeisten Fällen wird der Erbbauvertrag von Gemeinden und Kirchen verlängert, vorausgesetzt man kümmert sich rechtzeitig darum, bevor der Erbbauvertrag im Grundbuch erlischt. Einen Rechtsanspruch auf Verlängerung hat man jedoch nicht und das sollte man auch wissenWenn der Vertrag nach der vereinbarten Zeit ausläuft, endet für den Pächter das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Grundstückseigentümer über. 

 
Ist Erbbaurecht eigentlich riskant? 

Die jährlich anfallenden Pachtzinsen können sich mit steigendem Verkehrswert des Grundstückes erhöhen. Das Zinsniveau kann also steigen. Dieses Risiko haben Sie allerdings auch bei Ihrer Bank, wenn ein Grundstück gekauft und finanziert ist. Dann kann die Last inklusive der Tilgung eventuell zu hoch werdenBeim Erbbaurecht ist keine Tilgung inkludiert. Wenn der Grundstückseigentümer selbst scharf auf das Haus oder die Eigentumswohnungen ist, kann es natürlich sein, dass er den Erbbauvertrag nach Ablauf der Laufzeit nicht verlängert. Dann kommt es eben auf saubere Verträge an. Mir ist es lieber, Sie fragen mich vorher. 

In Zeiten hoher Zinsen ist der finanzielle Vorteil des Erbpachthauses oder der Erbpachtwohnung natürlich besonders attraktivJedoch ist der monatliche Erbpachtzins normalerweise ohnehin an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, also meistens marktgerecht. Auch da ist guter Rat wertvoll.
Je nachdem, wie liquide Sie als Hausbesitzer oder Wohnungsbesitzer sind, ist das gewöhnliche Darlehen für den Grund irgendwann getilgt die Pachtzinsen jedoch bleiben. Dafür steigt man mit niedrigeren Raten ein, weil eben keine Tilgung inkludiert ist. Es kommt also ganz auf Ihre individuelle Situation an. 

 

Kann das Erbbaurecht verkauft oder vererbt werden? 

Die Erbpachtimmobilie also das ganze Gebäude oder anteilig die Eigentumswohnung können selbstverständlich durch einen notariellen Kaufvertrag verkauft werden. Zu beachten ist dabei, ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist. In aller Regel funktioniert das völlig reibungslos. Vorkaufsrechte müssen jedoch auf jeden Fall beachtet werden. 

 

Lohnt sich der Kauf eines Grundstückes? 

Angesichts der niedrigen Zinsen durchaus. Aber nur, wenn die Grundstückspreise auch niedrig sind. Sind sie das nicht, oder wird in der gewünschten Wohngegend nur sogenanntes Erbpachtland angeboten, oder findet man die persönliche Traumwohnung mit Erbbaurecht, dann kann man sie durchaus kaufen. Es bietet einen Vorteil: Man hat mehr Kapital für das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zur Verfügung. Wahlweise hat der Käufer auch eine geringere monatliche Belastung. Vorausgesetzt, die Pachtgebühr also der Erbbauzins ist nicht übertrieben hochNeben dem Erbbauzins fällt auch für den Bau des Gebäudes oder beim Kauf einer Wohnung die Grunderwerbssteuer an. Die Summe berechnet sich anders als beim klassischen Grundstückskauf, weil Sie ja streng genommen keinen Grund erwerben. Ggf. gibt es auch Erschließungskosten für das Wasser- und Stromnetz.  

 

Fazit: Erbbaurecht ist sehr individuell und wirklich keine schlechte Sache. Wenn Sie sich fragen, wofür ein Makler gut ist: Genau für solche Fälle, um das individuell zu bewertenIch kann Laien vor Schäden bewahren, den Anwalt können Sie bei Bedarf zusätzlich noch einschaltenGern bespreche ich mich mit Ihnen bei der konkreten Frage, ob Erbbaurecht für Sie die richtige Wahl ist. 

 

Was ist Erbpacht? Was ist Erbbaurecht? 

Hier die anfangs versprochene Information über die allseits herrschende begriffliche Verwirrung.  

Damit können Sie bei der nächsten Party oder bei „Wer wird Millionär“ zukünftig Kompetenz beweisen:
Die Erbpacht war nach deutschem Recht eine Form des Grundbesitzes. Sie ist in Deutschland heute jedoch abgeschafft. Man sprach laut Wikipedia von Erbpacht als „Das vererbliche und verkäufliche Recht, gegen eine Pacht ein fremdes Grundstück bewirtschaften zu dürfen und die Früchte daraus zu ziehen.“ 

In unserer Umgangssprache kommt Erbpacht noch vor, wir reden aber in Deutschland heute korrekterweise vom Erbbaurecht. Das ist etwas anderes, nämlich das Recht, für eine vertraglich vereinbarte Dauer und gegen Zahlung eines sogenannten Erbbauzinses auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu errichten. Das Gebäude oder die darin befindlichen Eigentumswohnungen haben danach also kurz gesagt einen anderen Eigentümer als der Grund, auf dem sie stehen. 

DerGrundstückseigentümer ist der Erbbaurecht-Geber. Er räumt dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein. So wird es auch im Grundbuch eingetragen. Der Erbbaurechts-Nehmer ist somit der Eigentümer der Gebäude oder des Anteiles davon, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Gibt es noch Fragen? 

 

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Wird der enorme Preisanstieg bei den Immobilien durch die möglichen Erhöhungen bei den Bauzinsen verlangsamt oder sogar gestoppt?

Artikel vom 22.6.2018 auf sueddeutsche.de:

So sichern Sie sich günstige Bauzinsen für die Zukunft

Hausbau: Die Bauzinsen könnten ab 2019 wieder steigen
Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, kann mit einem günstigen Kredit sehr viel Geld sparen.(Foto: Jörg Buschmann)

Mit den extrem günstigen Hypothekendarlehen könnte es bald vorbei sein. Das können Wohnungskäufer und Bauherren tun, um sich abzusichern.

Von Thomas Öchsner

Noch sind die Angebote der Banken supergünstig: Wer sich eine Wohnung kauft, ein Haus baut oder seinen Baukredit verlängern will, bekommt immer noch Hypothekendarlehen für um die ein bis zwei Prozent Zinsen. 2008, zu Beginn der Finanzkrise, lagen die Hypothekenzinsen noch bei rund fünf Prozent, in den Neunzigerjahren sogar schon einmal bei mehr als neun Prozent. Doch bald könnten die paradiesischen Zeiten für Bankkunden, die Baugeld brauchen, vorbei sein.

Die amerikanische Notenbank hat den Leitzins erhöht und bis Ende 2018 zwei weitere Zinsschritte angekündigt. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinswende eingeleitet. Experten aus der Immobilienwirtschaft rechnen deshalb im nächsten Jahr mit leicht steigenden Hypothekenzinsen, wie eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und der Vermittlungsplattform Immobilienscout zeigt. Wer in ein, zwei Jahren seinen Baukredit verlängern muss, kann sich aber schon jetzt die niedrigen Zinsen mit einem Vorratsdarlehen (im Fachjargon: Forward-Darlehen) sichern. Wie das geht, was dabei zu beachten ist – die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was bedeutet die Politik der EZB für die Baugeldzinsen?

Die Zinsen von Hypothekendarlehen in Deutschland orientieren sich vor allem an der Verzinsung von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit, also den Wertpapieren, mit denen sich der Bund von Anlegern Geld leiht. Nun will die Notenbank ihre milliardenschweren Anleihekäufe Ende 2018 beenden. Bleibt es dabei, dürften die Zinsen dieser Papiere zulegen. Steigen aber die Zinsen am Kapitalmarkt, erhöhen sich normalerweise auch die Zinsen für Baugeld. Immobilienkredite könnten dadurch teurer werden, zumal die Notenbank außerdem vom Sommer 2019 an ihre Nullzinspolitik beenden und die Leitzinsen wieder erhöhen will. Ein rasanter Anstieg der Bauzinsen gilt aber als eher unwahrscheinlich. Die Mehrheit der befragten Immobilienexperten rechnet für 2019 mit einer Erhöhung von durchschnittlich 0,5 Prozentpunkten.

Welche Vorteile haben Forward-Darlehen?

Die Vorratsdarlehen sind wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Die Kreditnehmer sichern sich ein Baudarlehen, das sie erst später benötigen. Die aktuell historisch niedrigen Zinsen lassen sich so für die Zukunft festschreiben, wenn das Zinsniveau und damit die Kosten für den Kredit womöglich wieder gestiegen sind. Geldexperte Horst Biallo, Gründer des gleichnamigen Internetportals Biallo.de, rechnet vor: Erhöhen sich die Zinsen von zum Beispiel 1,5 auf 3,5 Prozent verteuert dies einen 150 000 Euro schweren Kredit um etwa 250 Euro im Monat. Binnen zehn Jahren kostet dies 30 000 Euro mehr an Zinsen. „Selbst bei einem kleineren Zinsanstieg können Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen noch locker Tausende Euro sparen“, sagt Biallo.

Was kostet ein Vorratsdarlehen?

Schreibt eine Bank oder Sparkasse mit einem Vorratsdarlehen die aktuellen Zinsen fest, wird dafür ein Zinsaufschlag fällig. Dieser beläuft sich nach Angaben von biallo.de, das die Konditionen von mehr als 100 Geldinstituten vergleicht, für jeden Monat auf 0,01 bis 0,04 Prozent. Im Durchschnitt liegt der Aufschlag laut Verbraucherzentrale Bremen bei 0,24 Prozent pro Jahr. Die durchschnittliche Kreditsumme für ein Forward-Darlehen belief sich beim Kreditvermittler Interhyp 2017 auf immerhin 150 000 Euro im Durchschnitt.

Worauf ist bei den Kosten noch zu achten?

Mit einer Bank, die mit einem minimalen Aufschlag für das Forward-Darlehen lockt, aber überdurchschnittlich hohe Hypothekenzinsen verlangt, ist Kunden wenig geholfen. „Entscheidend ist das Gesamtpaket, der effektive Zinssatz, inclusive Aufschlag für das Forward-Darlehen“, sagt Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Attraktive Konditionen bieten zum Beispiel die Allianz-Versicherung, die Santander Bank und einige Spardabanken (siehe Tabelle). Ob die Finanzinstitute tatsächlich so wenig verlangen, hängt jedoch davon ab, wie das jeweilige Geldinstitut die Zahlungsfähigkeit des Kunden (Bonität) einschätzt. Immer wieder werben Banken mit Schaufenster-Konditionen, die es dann im Einzelfall doch nicht gibt.

*Laufzeit 15 Jahre, 24 Monate Vorlaufzeit, Kreditbetrag: 100 000 Euro

SZ-GRAFIK; QUELLE: BIALLO.DE

*Laufzeit 15 Jahre, 24 Monate Vorlaufzeit, Kreditbetrag: 100 000 Euro

Wie lange sollten sich die Kunden binden?

Experte Schwarz rät, auch bei Forward-Darlehen möglichst lange Laufzeiten von 15 oder sogar 20 Jahren zu vereinbaren, um sich die derzeit besonders niedrigen Zinsen zu sichern. Voraussetzung: Der Kunde braucht wirklich noch so lange, um diesen Folgekredit abzuzahlen. Außerdem rät er, die Konditionen der Hausbank, also des Instituts, das den ersten Kredit ausreichte, mit den Angeboten anderer Geldhäuser zu vergleichen. Dabei sollten die Kreditnehmer bei Bedarf auch Extras einbeziehen, wie die Möglichkeit, einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten oder die Höhe der Tilgung zu verändern. „Bei Forward-Darlehen lassen das Banken gerne einmal unter den Tisch fallen“, warnt Schwarz.

Wann ist ein Abschluss sinnvoll?

Die meisten Banken erlauben es bereits, 36 Monate vor dem Auslaufen des alten Kredits ein Forward-Darlehen abzuschließen. Schwarz empfiehlt jedoch, frühestens 24 Monate vorher ein solches Vorratsdarlehen zu unterschreiben. „Das ist ein überschaubarer Zeitraum. Was über zwei Jahre hinausgeht, wird immer mehr zu einer schwer kalkulierbaren Zinswette“, sagt er. Blieben die Zinsen niedrig, habe der Kunde wegen der Aufschläge unter Umständen draufgezahlt. Der Experte weist auch darauf hin, dass sich mit jedem weiteren Monat Vorlaufzeit die Aufschläge summieren und die Kosten steigen. „Eine kürzere Aufschubzeit kann deshalb die bessere Wahl sein.“ Endet die Laufzeit des ersten Kredits hingegen bereits in wenigen Monaten, kommt ein Forward-Darlehen eher nicht mehr in Frage.

Worauf sollten Kreditnehmer bei der Berechnung der Aufschläge genau schauen?

Fällt ein Aufschlag fürs Forward-Darlehen an, ist dieser für die gesamte Laufzeit des Kredits zu bezahlen. Beispiel: Eine Bank verlangt 0,02 Prozent pro Monat Vorlaufzeit extra. Der Kunde schließt den Vertrag 24 Monate vorher ab. Das erhöht den Zinssatz für den Kredit um 0,48 (24 x 0,02) Prozentpunkte. Viele Banken berechnen für Vorratsdarlehen jedoch nicht für jeden Monat der Vorlaufzeit den Aufschlag. Diese zinsfreien Zeiten werden zum Beispiel für drei, sechs oder zwölf Monate gewährt. Für diese Zeitspanne muss der Kunde für das Forward-Darlehen also keine Extrazinsen zahlen. Schwarz rät Kreditnehmern, hier genau nachzufragen, um richtig kalkulieren zu können. Beispiel: Ein Kunde schließt 24 Monate vor Auslaufen seines Baukredits ein Forward-Darlehen ab. Die Bank gewährt eine zinsfreie Zeit von zwölf Monaten. Aufschläge werden also nur für zwölf Monate berechnet. Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozent verteuert sich der neue Kredit also nur um 0,24 Prozentpunkte. Schwarz rät den Kunden, auf diese Vorlaufzeiten ohne Aufschlag zu achten. „Sonst vergleichen sie womöglich Äpfel mit Birnen.“

Hier der Original-Link zum Artikel:

http://www.sueddeutsche.de/geld/immobilienkredit-bauzinsen-hypothekendarlehen-1.4024611

 

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