Wer 2026 in München eine Immobilie verkauft, sitzt auf einem der stabilsten Märkte Deutschlands – und macht trotzdem regelmäßig dieselben Fehler. Das kostet nicht ein paar hundert Euro, sondern zehntausende. Die gute Nachricht: Fast alle diese Fehler sind vermeidbar, wenn man sie kennt. Hier sind die sieben Klassiker aus meiner Praxis – und wie Sie sie umgehen.
Kurz zum Markt: Wo München 2026 steht
Der Münchner Immobilienmarkt hat die Preiskorrektur von 2022/23 hinter sich gelassen. Nach einem Rückgang um rund 12 Prozent bei Eigentumswohnungen liegen die Preise seit November 2024 wieder im Plus – aktuell im sechsten Quartal Aufwärtsbewegung in Folge. Konkret bewegen sich die Quadratmeterpreise 2026 im Durchschnitt bei rund 8.400 € für Wohnungen und 8.700 € für Häuser – wobei die Spanne zwischen den Stadtteilen dramatisch ist. Ein Reihenhaus in Perlach ist kein Reihenhaus in Bogenhausen.
Die Nachfrage bleibt hoch: München wächst um rund 15.000 Einwohner pro Jahr, es entstehen aber nur etwa 8.400 neue Wohnungen jährlich. Das bedeutet: Wer sein Objekt richtig positioniert, verkauft. Wer die folgenden Fehler macht, lässt Geld auf dem Tisch – auch in einem starken Markt.
Fehler 1: Der Angebotspreis liegt zu hoch
Der teuerste und zugleich häufigste Fehler. Privatverkäufer schätzen ihre Immobilie im Schnitt 10 bis 20 Prozent zu hoch ein. Das Ergebnis ist immer dasselbe: Die Anzeige läuft wochenlang auf ImmoScout, die Klickzahlen brechen ein, ernsthafte Interessenten filtern das Objekt aus ihren Suchergebnissen aus. Nach zwei, drei Monaten senkt der Verkäufer den Preis – und muss dann meist noch einmal senken. Am Ende liegt der Verkaufspreis nicht selten 8 bis 12 Prozent unter dem Wert, den ein realistischer Einstieg gebracht hätte.
Der Grund ist einfache Marktpsychologie: Käufer wittern bei „Preis reduziert!“ eine Verhandlungsschwäche und drücken zusätzlich. „Ladenhüter“ verlieren Wert – auch in einem stabilen Markt wie München.
Was hilft: Eine unabhängige Wertermittlung auf Basis echter Vergleichstransaktionen (Vergleichswertverfahren) statt einer Bauchgefühl-Schätzung. Der Angebotspreis darf 3–5 Prozent über dem Zielpreis liegen – als Verhandlungspuffer. Alles darüber ist Risiko.
Fehler 2: Fehlender oder ungültiger Energieausweis
Seit 2020 muss der Energieausweis spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorliegen und in der Anzeige auf ImmoScout & Co. korrekt angegeben werden. Trotzdem starten schätzungsweise vier von zehn Privatverkäufern ohne aktuelles Dokument. Das führt nicht nur zu Bußgeldern bis zu 15.000 €, sondern kostet auch Zeit: Fehlende Unterlagen verzögern den Notartermin in der Regel um sechs bis acht Wochen. In München, wo Käufer oft mehrere Objekte parallel prüfen, springen Interessenten in dieser Zeit ab.
Was hilft: Vor dem Inserieren eine Checkliste aller nötigen Unterlagen abarbeiten. Neben dem Energieausweis: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Teilungserklärung (bei Wohnungen), Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre, Grundriss, Grundsteuerbescheid, Nachweise über Modernisierungen.
Fehler 3: Handy-Fotos statt Profi-Aufnahmen
Ich sehe es fast wöchentlich: Ein Objekt in guter Münchner Lage, Preisniveau siebenstellig – und die Anzeige zeigt Fotos mit schräg fotografierten Räumen, sichtbaren Kabelverhau und einem Kran in der Bildmitte. Der potenzielle Käufer scrollt weiter. Studien der Branche gehen davon aus, dass professionelle Fotos das Interesse an einer Immobilie um 60 bis 80 Prozent steigern. Das ist keine Kosmetik, das ist der Unterschied zwischen fünf Anfragen und fünfzig.
Home Staging – also das professionelle Möblieren und Aufwerten – kann sogar noch mehr bewirken: Erhebungen der Deutschen Gesellschaft für Home Staging zeigen, dass rund 70 Prozent der gestagenten Objekte den Angebotspreis erreichen oder übertreffen und knapp 60 Prozent innerhalb von vier Wochen verkauft sind. Die Kosten liegen typischerweise bei 1–3 Prozent des Verkaufspreises. Bei einer 800.000-€-Wohnung sind das ca. 8.000–24.000 € – die sich in München fast immer amortisieren, oft mehrfach.
Was hilft: Für alles ab 500.000 € Verkaufspreis lohnt sich ein Immobilienfotograf. Für ansprechende, aber leer stehende Objekte auch Home Staging. In der oberen Preisklasse (ab 1,5 Mio. €) ist beides in München Standard, nicht Extra.
Fehler 4: Falscher Verkaufszeitpunkt
Ein Aspekt, den viele Verkäufer übersehen: Der Münchner Immobilienmarkt hat Saisonen. Die stärksten Monate sind März bis Juni sowie September und Oktober. Familien mit Kindern planen den Umzug gerne rund um das Ende des Schuljahrs, Berufstätige starten neue Jobs oft zum Quartalsanfang. Wer sein Haus im Dezember auf den Markt bringt, verpasst diese Wellen.
Für die Preisverhandlung ist ein weiterer Zeit-Faktor wichtig: die persönliche Steuersituation. Wer eine Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt und nicht selbst genutzt hat, muss Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Bei einem Kaufdatum vor knapp zehn Jahren kann es sich lohnen, den Verkaufsstart um ein paar Monate zu verschieben.
Was hilft: Zeitplanung gemeinsam mit einem Steuerberater und Makler. Nicht am Bauchgefühl planen, sondern an Marktdaten und Fristen.
Fehler 5: Kein Käufer-Qualifikations-Prozess
In München platzen etwa 15 Prozent aller Kaufverträge nach Unterschrift des Reservierungsvertrags – häufigster Grund: die Finanzierung des Käufers steht nicht. Für den Verkäufer heißt das: Wochen verloren, das Objekt gilt am Markt als „schon einmal geplatzt“, andere Interessenten sind weg.
Was hilft: Interessenten schon vor der Besichtigung nach einer Finanzierungsbestätigung fragen. Das klingt streng, ist aber Standard – seriöse Käufer verstehen es. Bei Objekten ab 1 Mio. € lohnt sich ein kurzer Fragebogen: Beruf, Eigenkapital, Zeitraum, Warum diese Immobilie. Wer da patzt, war ohnehin kein ernsthafter Käufer.
Fehler 6: Emotionale Verhandlung
„In der Küche haben wir 30 Jahre lang Weihnachten gefeiert.“ Ein Satz, den ich häufig höre – und der beim Käufer Null Wirkung hat. Für den Käufer zählen Grundriss, Zustand, Lage, Preis. Nicht die Familiengeschichte.
Verkäufer, die emotional gebunden sind, machen zwei typische Fehler: Sie verteidigen den Preis über den Marktwert hinaus („Für uns ist die Küche unbezahlbar“) – und sie verschweigen aus Angst kleinere Mängel, die später beim Notar oder in der ersten Wohnjahren doch auffliegen. Das kostet in beiden Fällen Geld: entweder Kaufpreis oder – schlimmer – Schadensersatzforderungen wegen arglistiger Täuschung.
Was hilft: Preisverhandlungen delegieren. Ob an einen Makler oder eine dritte Person aus dem Vertrauenskreis. Und: Mängel offen ansprechen. Ein transparentes Übergabeprotokoll schützt später alle Beteiligten.
Fehler 7: Unterschätzung des Zeit- und Arbeitsaufwands
Ein privater Immobilienverkauf in München bindet nach Branchenschätzungen zwischen 80 und 120 Stunden reine Arbeitszeit – von der Wertermittlung über Fotos, Anzeigenmanagement, Besichtigungen (in München oft 15–25 pro Objekt), Käufer-Vorqualifizierung, Notarabstimmung bis zur Schlüsselübergabe. Wer nebenbei arbeitet und Familie hat, überschätzt regelmäßig, was er leisten kann. Die Folge: hektisch geplante Besichtigungen an Abenden, unbeantwortete Anfragen, schlecht vorbereitete Notartermine – alles wirkt sich am Ende auf den Preis aus.
Was hilft: Vor dem Verkauf ehrlich rechnen. Bei welchem Stundenlohn lohnt sich der Eigenaufwand noch? Bei Verkaufspreisen ab 800.000 € (in München eher die Regel als die Ausnahme) macht ein Makler in der Regel auch nach seiner Provision noch ein Plus.
Der stille achte Fehler: sich zu spät beraten lassen
Fast alle sieben Fehler oben lassen sich vermeiden – wenn man sich früh Rat holt. Nicht erst, wenn die Anzeige seit vier Wochen läuft und keiner anruft. Sondern bevor die Immobilie überhaupt inseriert wird. Ein zweistündiges Erstgespräch mit einem Münchner Makler kostet meistens nichts – und beantwortet viele der Fragen, die im Alleingang später richtig teuer werden.
Sie überlegen, Ihre Immobilie in München zu verkaufen?
Lassen Sie mir Ihre Adresse zukommen und ich schicke Ihnen eine ehrliche Ersteinschätzung – ohne Verkaufsdruck, kostenfrei.
Über die Autorin
Annette Nevries ist Immobilienmaklerin in München mit Schwerpunkt Erbschaftsimmobilien und Objekten in guten Lagen. Sie berät seit 18 Jahren Eigentümer beim Verkauf – ehrlich, diskret und mit Fokus darauf, was wirklich hilft, statt was schnell klingt.
Häufige Fragen zum Hausverkauf in München
Wie lange dauert ein Hausverkauf in München durchschnittlich?
Von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe rechnen wir aktuell mit drei bis fünf Monaten. In guten Lagen (Bogenhausen, Schwabing, Solln) auch schneller. Ohne Vorbereitung und mit typischen Fehlern kann sich das leicht auf acht bis zwölf Monate ziehen.
Was kostet ein Immobilienmakler in München?
Seit dem Bestellerprinzip 2020 zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % Provision (inkl. MwSt.) – geteilt. Bei einem Verkaufspreis von 900.000 € sind das rund 32.000 € pro Seite. Die Beauftragung ist Vertrauens- und Erfahrungssache – nicht Preisfrage.
Ist ein Energieausweis wirklich Pflicht?
Ja, seit 2020. Er muss beim ersten Besichtigungstermin vorliegen und in der Anzeige mit den Kernkennwerten (Energieträger, Endenergiebedarf, Baujahr, Effizienzklasse) angegeben werden. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 15.000 €.
Kann ich meine Immobilie in München privat verkaufen?
Grundsätzlich ja. Der Aufwand liegt bei 80–120 Stunden, das Fehlerpotenzial ist – wie oben beschrieben – hoch. Bei Verkaufspreisen unter 300.000 € kann sich Privatverkauf lohnen. Ab 500.000 € (in München fast immer) rechnet sich in der Regel ein Makler.
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkauf?
März–Juni und September–Oktober sind erfahrungsgemäß die stärksten Nachfragephasen. Die individuelle Steuersituation (v.a. 10-Jahres-Frist) kann den Zeitpunkt zusätzlich verschieben.