Sie haben eine Immobilie geerbt München? Dann stehen Sie an einem ungewöhnlichen Punkt — Entscheidungen, die niemand aus dem Stand trifft. Auf dieser Seite finden Sie die wichtigsten Antworten rund um Immobilie geerbt München und Umland: Fristen, Steuern, Erbengemeinschaft und versteckter Grundstückswert. Ohne Fachsprache, ohne Verkaufsfloskeln. Plus den vollständigen Ratgeber als PDF gratis.
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15 Seiten mit Fristen, Gesprächsleitfaden für Erbengemeinschaften, Marktwert-Checkliste und allem, was Sie wissen sollten — kostenfrei per E-Mail.
- Die ersten 30 Tage — was wirklich wichtig ist
- Erbschein, Grundbuch, Fristen
- Sie haben allein geerbt — Ihre Optionen
- Erbengemeinschaft — was bedeutet das wirklich?
- Der unterschätzte Hebel: Grundstückspotenzial
- Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist
- Wenn Sie verkaufen wollen — wie es abläuft
- Häufige Fragen
Immobilie geerbt München: Die ersten 30 Tage
Nach einem Todesfall ist es leicht, sich überfordert zu fühlen. Diese Liste zeigt Ihnen, was in den ersten Wochen wirklich anliegt — und was warten kann.
Was bald erledigt sein sollte
- Sterbeurkunde mehrfach anfordern (5–10 Stück, Sie brauchen viele)
- Testament suchen und beim Nachlassgericht abgeben (gesetzliche Pflicht!)
- Versicherungen prüfen — Gebäudeversicherung der Immobilie unbedingt fortführen
- Laufende Kosten klären — Strom, Wasser, Heizung, Müll
- Briefkasten leeren lassen — wichtig wegen Fristen
- Erbschein beantragen beim zuständigen Nachlassgericht
- Bank informieren — Konten werden meist eingefroren bis zum Erbnachweis
- Erbschaftsteuer-Meldung ans Finanzamt innerhalb von 3 Monaten
Was warten kann
- Die Wohnung räumen — lassen Sie sich Zeit, oft auch emotional wichtig
- Eine Verkaufsentscheidung treffen
- Möbel und Erinnerungsstücke aufteilen
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Erbschein, Grundbuch, Fristen
Der Erbschein
Das amtliche Dokument, das beweist, dass Sie Erbe sind. Ohne ihn können Sie die Immobilie weder verkaufen noch im Grundbuch umschreiben lassen.
- Beantragt beim Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen
- Bearbeitungszeit: meist 4 bis 8 Wochen
- Kosten: abhängig vom Nachlasswert (bei 500.000 € ca. 1.800 €)
Die Grundbuchberichtigung
Sie als Erbe müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei — danach werden Gebühren fällig.
Die wichtigsten Fristen bei Immobilie geerbt München
| Frist | Was |
|---|---|
| 6 Wochen | Erbe ausschlagen (ab Kenntnis vom Erbfall) |
| 3 Monate | Erbschaftsteuer ans Finanzamt melden |
| 2 Jahre | Grundbuchberichtigung kostenfrei |
| 10 Jahre | Spekulationsfrist beim Verkauf (rückwirkend) |
Immobilie geerbt München: Sie sind Alleinerbe — Ihre Optionen
Wenn Sie Alleinerbe sind, haben Sie die Freiheit zu entscheiden — und die Last, es allein zu tun. Drei Wege stehen offen:
1. Selbst einziehen
Wenn Lage, Größe und Zustand zu Ihrem Leben passen. Achten Sie aber realistisch auf Renovierungsbedarf, energetischen Zustand (GEG!) und laufende Kosten.
2. Vermieten
Eine attraktive Option in München — aber kein Selbstläufer. Mietausfall, Verwaltung, Reparaturen, lange Bindung an die Immobilie.
3. Verkaufen
Wenn Sie Liquidität brauchen, emotional Abstand wollen oder die Immobilie nicht zu Ihrem Leben passt. Hier kommt es auf den richtigen Zeitpunkt und die richtige Strategie an.
Erbengemeinschaft — was bedeutet das wirklich?
Eine Erbengemeinschaft ist juristisch eine Zwangsgemeinschaft. Bis das Erbe auseinandergesetzt ist, gehört Ihnen die Immobilie nicht teilweise, sondern Sie sind gemeinsam Eigentümer des Ganzen.
Die wichtigste Regel: Einstimmigkeit
Verkauf, Vermietung, größere Reparaturen — all das geht nur, wenn alle zustimmen.
Was häufig schiefgeht
- Einer will verkaufen, ein anderer will behalten
- Einer fühlt sich übervorteilt
- Alte Familienkonflikte kommen hoch
- Keiner traut sich, das Thema offen anzusprechen
Der Notausgang: Teilungsversteigerung
Wenn gar nichts mehr geht, kann jeder Miterbe die Versteigerung erzwingen. Das ist fast immer der schlechteste Weg — alle bekommen weniger Geld, und die Familie ist meist endgültig zerstritten.
Erbengemeinschaften sind selten ein reines Sachthema. Da sitzen Geschwister am Tisch, die seit Jahren wenig Kontakt hatten — und doch beeinflussen alte Themen jede Entscheidung. Genau hier liegt mein Schwerpunkt: zuhören, vermitteln, Lösungen finden, mit denen am Ende alle leben können.
— Annette Nevries
Der unterschätzte Hebel: Was steckt wirklich in der Immobilie?
Viele Erben verkaufen das Haus, wie es ist — und lassen damit oft erhebliches Geld liegen. Denn der Wert einer Immobilie ist nicht nur das, was heute drauf steht. Sondern auch das, was möglich wäre.
Großes Grundstück: Mehrwert bei Immobilie geerbt München
Ein klassisches Einfamilienhaus, aber das Grundstück ist groß genug, dass laut Bebauungsplan ein zweites Haus darauf entstehen darf. Für Käufer (oft Bauträger) bedeutet das doppelten Wert. Für die Erben: deutlich höherer Verkaufserlös.
Das Grundstück mit Abriss- und Neubaupotenzial
Ein älteres Haus, das wirtschaftlich nicht mehr lohnt zu sanieren — aber in Top-Lage, auf einem Grundstück, das Bauträgern Spielraum lässt. Solche Grundstücke sind heiß begehrt. Wenn man weiß, an wen man sie anbietet, wird der Erlös ein Vielfaches dessen, was ein Privatkäufer für das alte Haus zahlen würde.
Kostenlose Potenzialanalyse für Erben
Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, lohnt sich fast immer eine ehrliche Potenzialanalyse. Diese mache ich für Erben kostenfrei und unverbindlich.
Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist
Freibeträge der Erbschaftsteuer
| Verwandtschaft | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, sonstige | 20.000 € |
Bei Münchner Immobilienpreisen sind diese Freibeträge oft schnell überschritten.
Steuerbefreiung bei Selbstnutzung
Wenn Ehepartner oder Kinder die Immobilie selbst nutzen (Kinder: max. 200 qm) und mindestens 10 Jahre dort wohnen, kann sie steuerfrei vererbt werden.
Spekulationsfrist
- Hat der Verstorbene die Immobilie länger als 10 Jahre besessen → Verkauf steuerfrei
- War sie kürzer in der Familie → Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein
- Ausnahme: Eigennutzung in den letzten zwei Jahren plus Verkaufsjahr
Immobilie geerbt München: So gelingt der Verkauf
Transparent, in Ihrem Tempo, ohne Verkaufsdruck.
- Erstgespräch — kostenfrei. Sie erzählen mir Ihre Situation, ich höre zu.
- Bestandsaufnahme vor Ort. Ich besichtige die Immobilie und prüfe auch das Grundstückspotenzial.
- Marktwertanalyse & Verkaufsstrategie. Ehrliche Einschätzung — Preis, Zielgruppe, Strategie.
- Aufbereitung. Professionelle Fotos, Exposé, ggf. Bauvoranfrage.
- Vermarktung. Auswahl der richtigen Plattformen und Käufergruppen.
- Besichtigungen & Verhandlung. Vorqualifizierte Käufer, klare Kommunikation.
- Notartermin & Übergabe. Ich begleite Sie bis zur Schlüsselübergabe.
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Immobilie geerbt München: Weiterführendes
Wenn Sie den Verkauf planen, lohnt sich ein Blick auf die einzelnen Schritte beim Verkauf bei ANbiente. Sie wollen erst wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Dann lassen Sie sie unverbindlich bewerten. Mehr zu meiner Arbeit, meinen Werten und meinem Schwerpunkt Erbengemeinschaften finden Sie auf der Seite Über mich.
Offizielle Informationen rund um Erbschein, Nachlassgericht und Erbrecht in Bayern bietet die Bayerische Justiz. Zur Erbschaftsteuer und ihren Freibeträgen informiert das Bundesfinanzministerium.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis ich nach dem Erbfall die Immobilie verkaufen kann?
In der Regel 4-8 Wochen, bis der Erbschein vorliegt. Vorher kann inseriert werden, der Notartermin geht aber erst nach Erbschein.
Muss ich das Erbe annehmen?
Nein. Sie haben 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall, um es auszuschlagen. Sinnvoll v.a. bei überschuldeten Nachlässen.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?
Im schlimmsten Fall: Teilungsversteigerung. Das ist fast immer der schlechteste Weg. Vorher lohnt sich Mediation — das ist einer meiner Schwerpunkte.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Entscheidend ist das ursprüngliche Kaufdatum des Verstorbenen — nicht das Erbdatum. Lag der Kauf mehr als 10 Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Bei mir ist die erste Einschätzung für Erben kostenfrei und unverbindlich.
Sprechen wir miteinander
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Wenn Sie wissen wollen, was Ihre geerbte Immobilie heute wert ist und ob es ein verstecktes Potenzial gibt, dann lassen Sie uns sprechen.
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✓ Ehrliche Einschätzung — auch wenn ein Verkauf nicht das Richtige ist
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✓ Diskretion — gerade bei sensiblen Familienthemen